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【202411032】案外人对被查封房产主张物权期待权的审查与认定
文/张小旭
作者单位：北京市第一中级人民法院
【裁判要旨】不动产买受人物权期待权在权利性质上虽非物权，法律赋予其债权请求权物权化的特别保护。但是，不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成产权变更登记。若买受人未取得当地房产购房资格，为规避当地限购政策，双方约定在较长时间后再进行过户，致使不动产未能完成过户登记的，应当认定为不动产买受人存在过错，不能排除法院将房屋用于刑事退赔执行。
□案号 一审：（2021）京0119刑初167号 二审：（2022）京01刑终98号
【案情】
公诉机关：北京市延庆区人民检察院。
被告人：董某华、彭某根、陈某、董某、刘某松。
法院经审理查明：2014年间，被告人董某华、彭某根、陈某、董某得知涉案土地即将被征占，共同出资购买白皮松、油松等，在已流转或他人的承包地内种植，以此冒充原生植物，骗取国家补偿款共计2576951元。被告人刘某松明知相关土地已流转，仍充当土地合法权利人，参与骗取国家补偿款119万元。
另查明，2017年4月12日，董某华购买位于海南省琼海市嘉积镇某小区房屋一套。2019年1月3日，案外人李某某与董某华及其妻子签订房屋买卖合同，约定李某某以143万元的价格购买上述房产，双方约定在产权日期满5年的情况下再进行过户。2019年1月31日，李某某向董某华转款138万元，约定剩余5万元购房款在办理过户手续后支付。2019年2月，李某某母亲入住该房屋。2021年3月10日该房屋房产权证下发。2021年3月25日，董某华因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留，2021年4月7日，公安机关查封该房产。
【审判】
北京市延庆区人民法院于2022年1月28日作出一审判决，以犯诈骗罪对董某华等5名被告人判处有期徒刑12年至3年，并处罚金，对被告人董某华、董某附加剥夺政治权利2年，对刘某松适用缓刑；责令5名被告人共同退赔被害单位的全部经济损失；查封在案资产，包括董某华名下的上述房产用于执行退赔责任。
一审宣判后，董某华、董某提出上诉。二审审理期间，被查封房产买受人李某某向法院提出异议，主张其对被查封房产享有物权期待权，请求二审法院判决将房产发还李某某。北京市第一中级人民法院于2022年7月12日作出二审判决，认为一审判决关于各被告人的定罪量刑准确，在案财产处置恰当，惟对刘某松的退赔数额判定有误，予以改判，判决维持一审判决对5名被告人的定罪量刑以及在案财产处置，改判被告人刘某松仅对其参与的犯罪数额承担共同退赔责任。
【评析】
本案涉及的争议问题是：一审判决认定董某华构成诈骗罪，责令其退赔被害单位的经济损失，在案查封的董某华名下房产一套用于执行退赔责任。二审期间，案外人李某某提出在公安机关查封该房产的两年前，其已购买该房产并支付了购房款，由其父母居住使用，因其不具有当地购房资格尚未办理过户登记。案外人依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条之规定，主张其对被查封房产享有物权期待权，认为该房产不应用于执行董某华的刑事退赔责任。对于本案中的案外人异议，法院在审查程序和实体认定上均面临困境。在程序方面，现有规定较为抽象模糊，如何通过程序机制实现案外人权益保护仍在探索。实体方面的审查焦点在于：案外人对被查封的房产是否享有物权期待权，能否排除该房产用于执行被告人董某华的刑事退赔责任。
一、案外人异议的听取与审查程序
本案中的案外人虽不属于案件当事人，但案件处理结果却关涉其重大经济利益，其在案件中的相关权利应予保障。最高法院《关于适用刑事诉讼法的解释》（以下简称《刑诉法解释》）第279条第2款规定：“案外人对查封、扣押、冻结的财物及其孳息提出权属异议的，人民法院应当听取案外人的意见；必要时，可以通知案外人出庭”。案外人提起异议后，法院必须听取案外人意见，途径包括庭外听取意见以及通知案外人出庭发表意见两种。当前司法解释关于案外人异议的审理程序并不完整，如案外人出庭的法庭审理模式、证明责任、证明标准、案外人参与诉讼的方式、权利救济等程序内容方面均不完善。[1]但无论是以何种方式听取意见，法院对涉案财物的处置事实应进行全面、准确的调查，将对涉案财物的处置建立在充分、可靠的信息之上，确保涉案财物处置的公正性和公信力。
（一）充分听取案外人、检察机关、被告人的意见
根据《刑诉法解释》第279条第1款之规定，在法庭审理的一般程序中，围绕涉案财物的调查及处置，由公诉人说明情况、出示证据、提出处理建议，并听取被告人、辩护人等诉讼参与人的意见。在案外人异议程序中，虽然法律未明确公诉机关、被告人及其辩护人是否参与以及如何参与，但涉案财物权属的调查应当在争议各方参与下进行，确保涉案财物的裁判真正建立在各争议方的举证、质证、对话、争辩的基础上。本案二审之前的各程序阶段，均未查清涉案房产具体情况。二审法院在听取案外人及其诉讼代理人意见之外，通过提讯被告人，征求辩护人、同级检察院意见的方式，了解了诉讼各方对于争议房产的处理意见。
（二）案外人对其主张承担证明责任，并享有相关诉讼权利
在诉讼过程中，围绕争议财物的处置，案外人享有申请调查取证、举证质证和陈述意见的诉讼权利，同时对于其提出的主张承担证明责任。本案中，二审法院在收到案外人异议后，及时向案外人释明法律，告知其有权委托诉讼代理人，通知案外人提交房产交易、房产交付以及购房人购房资格等相关证据材料，并告知其可申请法院调取证据，充分保障了案外人的相关权利。
（三）将案外人异议纳入案件争议焦点实质审查
在案外人异议审查中应避免审查流于形式，二审法院听取案外人的意见后，合议庭应对此进行充分评议，必要时提交法官会议讨论，提交审判委员会讨论决定。一是合议庭实质合议。合议中应准确认定房产争议事实，并结合相关法律规定对案外人异议能否成立进行评议。二是提交跨部门专业法官会议讨论。对被查封房产的案外人异议，涉及刑事、民事、执行等多领域的法律问题，可召集由刑事、民事、执行法官组成的跨部门专业法官会议讨论，避免相关处理结果与民事、执行相关法律相冲突。三是提交审判委员会讨论决定。此类案外人对刑事查封房产提出异议案件，其处理方式对同类案件具有示范意义，有必要统一法律适用，可提交审判委员会进行讨论决定。
二、物权期待权的实体审查与认定
根据民法典第二百零九条、第二百一十四条等相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。在房产交易领域，买受人与出卖人签订房屋买卖合同后，完成过户登记始发生物权变动效力。本案案外人李某某与董某华签订了购房合同，支付了购房款并实际控制了房屋，但因尚未办理房屋过户手续，故涉案房产所有权人仍为董某华，李某某对被查封的房产不能主张所有权。但基于已生效的房屋买卖合同，李某某对董某华享有债权。一般债权不具有排他性，涉案财产被处置不会导致李某某债权的丧失，其仍可通过债务人的其他财产实现债权。故有观点认为，一审判决以董某华是争议房产的所有权人为由，判决将房产用于执行董某华的退赔责任是正确的，李某某可另行提起民事诉讼向董某华主张债权。但案外人非以所有权，而是以对被查封房屋享有物权期待权为由，要求排除法院执行。对此，必须厘清何谓物权期待权及其法律效力，刑事程序中应如何审查适用等问题，以有效回应案外人的司法期待。
（一）物权期待权的权利性质及法律效力
1.系位于债权和物权之间的中间型权利
所谓物权期待权，是指取得物权的某些条件已经实现，而另一些条件还未成就的情形。关于物权期待权的性质类型在理论上尚未形成统一认识，有“中间型权利说”“法律地位说”“债权说”等不同观点，但从客观上看，期待权是将来取得完整权利之前的过渡形态，突破传统债权相对性原理，使买受人的债权请求权物权化，具有物权的排他和对抗效力。
房产的物权经依法登记方发生法律效力，但从签订房屋买卖合同到办理物权登记之间的过渡阶段，倘若不能给予购房人特别的保护，房产因出卖方的原因而被查封、拍卖，购房人将面临“钱房两空”的困境。因此，法律赋予已经履行了大部分合同义务的购房人，对买受房屋的物权期待权，以排除法院的强制执行，这就是法律上的物权期待权。物权期待权具有排除法院对买受房屋执行的法律效力，但行使物权期待权需要符合法定条件。
2.具有排除金钱债权执行的法律效力
《执行异议复议规定》第28条是司法实践中一般不动产买受人物权期待权的主要规则依据，明确了物权期待权享有排除金钱债权执行效力，即不动产买受人已经履行了买卖合同的义务，预期所有权应变动至买受人名下，在与金钱债权执行冲突时，其获得优先保护，从而排除对登记证载权属人的执行。
根据《执行异议复议规定》之规定，物权期待权具有排除金钱债权执行效力，但是否具有排除刑事退赔执行之效力呢？本案中并无证据证明被查封的房产系使用赃款购买，故其不属于依法必须追缴的违法所得及其孳息，也不是应予没收的犯罪工具。公安机关查封被告人的合法财产，是为了保障后续被告人退赔责任的履行，但如果买受人对该房屋享有物权期待权，则该房屋用来执行出卖人的刑事退赔责任确有不公。故二审法院认为有必要为案外人保留相应的救济渠道，在审查规则上，刑事退赔责任执行虽不同于金钱债权执行，但可参照后者的异议审查规则，以确认一审判决对涉案房产的处置是否正确。
（二）物权期待权的成立要件审查
根据《执行异议复议规定》第28条之规定，物权期待权成立须符合四项要件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，物权期待权保护的对象是无过错买受人。物权期待权成立的四项条件中，前三项属于客观条件，基于客观事实认定，第四项要求买受人对于房屋未过户的登记不存在过错（即“未登记无过错”要素），需要法院进行评价认定。本案中，法院查明案外人买受房屋的合同合法有效，签订时间及买受人合法占有房屋的时间均发生在查封之前，买受人按照合同约定支付了价款。因此，本案对案外人异议的审查重点是：房产未办理过户登记，是否因买受人自身原因。
关于物权期待权成立要件中“未登记无过错”要素的审查，需要结合个案存在的情况进行综合认定，对此法院可参考最高法院《关于执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（征求意见稿）第9条第2款之规定，即“案外人具有向房屋登记机构递交过过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为‘非因案外人自身原因’”。基于上述条款传递的精神，“未登记无过错”要素的认定思路是：虽然房屋未办理过户登记，但买受人对于完成房屋登记的态度是积极的，行动上是促成的，没有实现房屋过户的原因是合理、客观的。
三、本案案外人不受物权期待权保护
本案中，2019年1月3日双方签订房屋买卖合同，买受人当月支付了购房款并于次月取得房屋控制权，而公安机关采取的查封措施发生在2021年4月7日，历时两年多房产未过户。法院最终认定买受人系自身原因导致房产未办理过户登记，不符合物权期待权成立条件。
一是买受人购房时不具有当地购房资格，未过户理由不合理。根据2017年4月14日海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行《关于限制购买多套商品住宅的通知》以及2018年4月22日中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅《关于进一步稳定房地产市场的通知》规定，争议房产属于限购的区域内，案外人作为非海南省户籍居民购买住房的，需提供在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。买受人在签订购房合同时尚不具备购房资格，其试图通过缴纳5年税款来取得购房资格后再过户，属于规避、架空地方限购政策，对于房屋无法过户的结果存在可归责性，不属于房屋未过户的合理理由。
二是买受人怠于获取购房资格，对于实现过户登记不积极。根据2018年5月13日《百万人才进海南行动计划》，案外人李某某符合海南省人才引进条件，不受上述累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳的条件限制，可快速获得海南省户籍，取得购房资格。实际上，2022年发现房产被查封后，案外人迅速通过人才引进政策取得了海南省户籍。案外人本能够先取得购房资格再购买房屋并完成过户，或者在签订购房合同后及时取得购房资格完成过户，但案外人却并未采取相关措施促成房屋过户登记早日实现，直至房屋被公安机关查封。
综上，二审法院在收到案外人以物权期待权为由对被查封财产提出的异议后，基于《刑诉法解释》第279条之规定，通过明确案外人权利义务，引入各方参与，对案外人是否具有物权期待权进行了实质性审查。本案中案外人符合物权期待权成立的部分条件，但因自身原因导致房产未办理过户登记，不受物权期待权的特殊保护，不能排除法院将该房屋用于执行被告人董某华的退赔责任，故一审判决对争议房产的处置合法正确，应予维持。
【注释】
作者单位：北京市第一中级人民法院
[1]梁健：“刑事涉案财产处置的失范与规范”，载《中国刑事法杂志》2022年第5期。
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