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【201051】陈东以合法形式掩盖非法目的合同诈骗案
【裁判摘要】
行为人蓄意就同样标的房屋连续与多名买房人建立房屋买卖合同关系，收取对方购房款后，既不办理产权过户，又拒不退还对方购房款的，不应以各自独立的买卖关系作为民事上房屋买卖合同纠纷处理，而应以合同诈骗罪追究刑事责任。
公诉机关：南通市港闸区人民检察院。
被告人：陈东，男，36岁，无业，户籍所在地在南通市曙光新村，因本案于2008年6月16日被逮捕。
江苏省南通市港闸区人民检察院以被告人陈东犯合同诈骗罪向江苏省南通市港闸区人民法院提起公诉。
起诉书指控：2007年1月至7月间，被告人陈东以隐瞒其房屋已被法院诉讼保全的事实真相，或在网上发布低价售房信息等多种形式进行虚假卖房。在与被害人订立合同时，拿出其事先准备好并规定了许多苛刻条款的合同文本，却向被害人承诺以口头约定为准让被害人签字。当被害人交款后要求陈东履行房屋过户手续时，被告人陈东先以不接电话、不露面等方式回避，后以被害人未按合同规定期限付款等为由拒不返还购房款项的方式，先后与被害人蒋飞、黄永金、方志娟母女、陈俊、余小江、申建忠夫妇等人签订房屋销售合同，共骗得购房款项人民币49.6万元。
公诉机关认为，被告人陈东的行为触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第（五）项，应当以合同诈骗罪追究刑事责任。
被告人陈东辩称其行为不构成合同诈骗罪。理由是：（1）签订的合同条款是双方真实意思表示，不存在以口头约定为准的口头合同，故房屋产权未过户的原因是对方违约。（2）其与蒋飞、黄永金、余小江之间的合同纠纷已经了结，合同关系已经解除；其与申建忠夫妇、方志娟母女及陈俊之间因合同所生债权债务关系尚未明确，其无法定义务返还房款。其辩护人辩称：控方认为本案存在口头合同，但在被害人陈述与被告人供述在此问题上不一致的情况下，应以书面合同以及黄永金、蒋飞、余小江向被告人签字认可双方账已经了结的字据为准。故本案应由民事法律关系予以调整，被告人不构成合同诈骗罪。
江苏省南通市港闸区人民法院经一审审理查明：
2007年1月至7月间，被告人陈东通过互联网或房屋中介公司登载低价二手房出售信息，并隐瞒部分房屋因民事纠纷已被法院诉讼保全的事实真相，将其名下的三套住房先后与被害人蒋飞、黄永金、方志娟和徐玉芳母女、陈俊、余小江、申建忠和凌俊夫妇等人，以便于被害人在产权过户时少缴契税等为由，承诺按双方口头约定、无需严格按书面合同操作、只要被害人付款就尽快办理产权过户的方式设下圈套，从而骗取被害人的信任，使各被害人均疏于对其提供的书面合同文本严格审查和防范而予以签字。在被害人按约支付部分或绝大部分购房款项后，被告人陈东却不按约履行过户义务，也不为履约积极准备，而是通过设置各种障碍（如不带近期离婚证原件、不偿还他项权利人的欠款以设置注销他项权证的障碍），使得双方之间的买卖标的物房屋不能如约办理产权过户手续。当被害人向被告人陈东要求产权过户或者退还房款时，被告人陈东以被害人违反书面合同的约定为由予以拒绝或者回避，并利用部分被害人急于追回房款的心理，以被害人退还其所写收取购房款的收条或者出具字据证明双方房款已了结作为退还部分房款的条件的手段，骗得六被害人购房款项共计人民币49.6万元。具体事实分述如下：
（一）2007年1月，被告人陈东将其名下位于南通市曙光新村40幢302室房产与蒋飞签订房屋买卖合同，诱使蒋飞先后三次给付房款18万后，陈东以该房屋被抵押不好过户为由，不与蒋飞办理产权过户手续。后蒋飞多次向陈东追要房款，被告人陈东则利用已经占有其18万元房款的优势地位，提出仅能退还10万元，条件是蒋飞必须出具账已结清的字据。蒋飞为能从陈东手中要回10万元还款，违心地向陈东出具“双方账已结清，各自凭证作废”和“退还房款已全部收到”的两份字据。最终，被告人陈东实际骗得被害人蒋飞人民币8万元。
（二）2007年2月，被告人陈东隐瞒其名下位于启东市汇龙镇长江新村17幢401室的房产因房屋买卖合同纠纷而被启东市人民法院裁定停止办理产权过户、抵押手续的事实真相，仍将该房产权与被害人黄永金进行交易，并利用被害人黄永金疏于全面审查合同条款之机，于24日、25日让黄永金分别在其提供的《房地产权属转让合同》和《房屋买卖合同》上签字，骗取被害人黄永金交付房款12万元。当被害人黄永金得知事实真相后，多次向被告人陈东追要房款，陈东又利用其已经占有黄永金12万元房款的优势地位，使得被害人黄永金违心地向陈东作出放弃5万元房款的承诺，退还陈东出具的收取其给付房款的收条，仅从被告人陈东处要回7万元房款。最终，被告人陈东实际骗得被害人黄永金人民币5万元。
（三）2007年5月10日，被告人陈东将其名下位于南通市曙光新村40幢302室的房产以14万元的价格与被害人徐玉芳和方志娟母女签订房屋买卖合同。在签订合同时，徐玉芳母女疏于对合同其他内容的审查和防范，即在被告人陈东提供的书面合同上签字。该书面合同约定的主要内容是：（1）房价14万元，购房定金为5万元；（2）付款方式是买方向卖方应支付的全部款项必须以全部存人卖方在银行账号上为唯一有效的支付方式，买方未按本合同约定的期限向卖方支付房屋价款的，则无权要回已付卖方款项中所约的定金，另行承担卖方因此所造成的损失；（3）争议解决的方式为提交苏州仲裁委员会书面进行仲裁。合同订立后，徐玉芳、方志娟母女于5月10日支付定金5万元。5月11日，徐玉芳、方志娟母女与陈东在产权交易中心办理过户手续之前，在收到陈东提交的房产证后又汇人陈东银行信用卡内6万元房款，并要求陈东办理过户手续，陈东则以徐玉芳未付清房款已经构成违约为由，拒绝产权过户和退还房款。
（四）2007年5月18日，被告人陈东隐瞒其与被害人徐玉芳、方志娟母女所订房屋买卖合同未履行完毕及收取房款未退，且产权证仍在徐玉芳手中的事实真相，又将同一房屋以18.5万元的价格与被害人陈俊签订房屋买卖合同及补充议定书。在签订合同时，因被告人陈东承诺以口头约定而无需严格按书面合同执行，致陈俊疏于对合同其他内容的审查，即在被告人陈东提供的书面合同上签字。房屋买卖合同约定的主要内容是：（1）房价18.5万元；（2）付款方式为分期付款，即买方于5月18日、5月20日、5月30日分别支付购房定金5万元、全部购房款和所涉及的有关余款；（3）买方未按合同约定期限向卖方支付房屋价款的，无权要回已付给卖方的全部款项。补充议定书约定的主要内容是：（1）付款方式是买方须把交易中应支付的一切款项（含定金、卖方所得房款、本次交易所涉及的税、费）以存进卖方在银行的账号上的方式为唯一支付方式和作为本次交易的唯一依据，买方用其他方式付款的，在卖方否认该款与本次交易相关联时，买方不可对卖方的否认有任何异议，更不可向卖方要回该款，即使买方有证据证实该款是因本次交易而给卖方的相关款项，也不可用来抵扣其在本次交易中应支付的各类款项；（2）卖方具有对本次交易所涉及合同及对在本合同中的条款与条款发生冲突、矛盾时拥有最终的选择权，并对合同的条款、词语的含义具有最终解释权；（3）因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，签约各方均有权提请苏州仲裁委员会并一致选定该会的仲裁员邵吕威按照该会仲裁规则进行书面仲裁；（4）买方就本合同交易所涉及对卖方的权利需向有关方面申请仲裁、诉讼才能实现时，向有关方面申请实现权利的期限为本合同签署后的一个月内，如买方未在规定的期限内申请的，即为自愿放弃主张涉及针对卖方的所有权利等。合同订立后，陈俊于5月18日支付给陈东定金1.5万元，并于5月19日和25日分别汇人陈东银行信用卡内2万元和1.5万元。后陈俊告知陈东已准备了6万元房款，要求陈东与其一起去产权交易中心办理过户手续，陈东予以回避，至今未退还房款。
（五）2007年6月18日，被告人陈东将其名下位于南通市曙光新村40幢301室的房产与被害人余小江签订房屋买卖合同。在合同签订时，余小江虽对陈东提供的书面合同的定金、仲裁、付款方式条款提出过异议，但在陈东承诺实际按双方口头约定操作后，遂在该书面合同上签字。该合同约定的主要内容是：（1）房价14万元；（2）合同生效后，买方支付5万元作为本次交易的定金；（3）买方必须在合同生效后的七日内把本次交易中应支付的一切款项全部存人卖方在银行里的账号上；（4）买方未按合同约定的期限向卖方支付房屋价款，无权要回已付卖方款项中所约定的定金部分，另行承担卖方为实现权利而支付的费用及因此所造成的全部损失，且卖方可随时解除房屋买卖关系；（5）双方在履行中发生争议，提交苏州仲裁委员会仲裁。当日，余小江即汇1000元定金至陈东工商银行信用卡内。6月21日，余小江又与被告人陈东签订一份协议，约定：（1）余小江汇人陈东中国农业银行的信用卡内1万元至双方协商解除本协议止，不允许任何人变动；（2）在本卡存人1万元后两天内，陈东与余小江在南通市区办理房屋交易手续；经双方协商，解除2007年6月17日、6月18日双方签订的房屋交易协议，重新签订；（3）余小江汇人陈东中国工商银行信用卡内的1000元，由陈东告诉余小江密码取出，存到陈东在农业银行的信用卡上1万元。当陈东将其银行信用卡交至余小江手上，余小江按约汇人该卡内1万元后，陈东即寻机溜走，后到银行将该卡挂失，至今未归还余小江1.1万元。
（六）2007年7月3日，被告人陈东隐瞒其与被害人余小江买卖合同未履行完毕，收取房款未退的事实真相，又将同一房屋即其名下的南通市曙光新村40幢301室房产与被害人申建忠、凌俊夫妇签订房屋买卖合同和补充议定书。在签订合同时，被害人申建忠、凌俊夫妇在陈东承诺以口头约定付款过户的情况下，疏于对陈东提供的书面合同进行审查和防范，即在陈东提供的书面合同上签字。该房屋买卖合同约定的主要内容是：（1）房价20万元；（2）定金5万元；（3）买方违约无权要回已付购房定金；（4）买方须把本次交易应支付的全部款项存人卖方在银行里的账号后，方可有权通知卖方办理产权过户手续。补充议定书约定的主要内容是：（1）付款方式是买方须把交易中应支付的一切款项（含定金、房地产成交总价款、为卖方所还的贷款、本次交易所涉及的税、费）以存进卖方在银行账号上的方式为唯一支付方式和作为本次交易的唯一依据，买方用其他方式付款的，在卖方否认该款与本次交易相关联时，买方不可对卖方的否认有任何异议，更不可向卖方要回该款，即使买方有证据证实该款是因本次交易而给卖方的相关款项，也不可用来抵扣其在本次交易中应支付的各类款项；（2）卖方具有对本次交易所涉及合同及对在本合同中的条款与条款发生冲突、矛盾时拥有最终的选择权，并对合同的条款、词语的含义具有最终解释权（说明：本合同中买方所购房地产的实际价值约为23万元）；（3）因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，签约各方均有权提请苏州仲裁委员会并一致选定该会的仲裁员邵吕威按照该会仲裁规则进行书面仲裁；（4）买方就本合同交易所涉及对卖方的权利需向有关方面申请仲裁、诉讼才能实现时，向有关方面申请实现权利的期限为本合同签署后的一个月内，如买方未在规定的期限内申请的，即为自愿放弃主张涉及针对卖方的所有权利等。合同签订当日，被害人申建忠夫妇支付了定金人民币5000元，于2007年7月20日与陈东同至产权交易中心办理过户手续前汇人陈东银行信用卡内19万元房款。办理房屋过户手续时，因陈东未能提供近期离婚证明的原件致双方未能办成过户手续。该房屋当时即存在他项权利，后被告人陈东未如期归还债权人蔡玉如欠款，致蔡玉如于2007年7月23日向海门法院起诉并申请该院对曙光新村40幢301室采取诉讼保全措施，从而导致陈东与申建忠的房屋买卖合同无法履行。后经被害人申建忠、凌俊夫妇多次催要，被告人陈东予以回避，房款19.5万元被其用于归还银行贷款及挥霍使用，至今未能归还。
另查明，被告人陈东骗得上述钱款拒不返还的行为，引发多名被害人多次向有关机关上访。
上述事实，有经庭审举证、质证的被害人的陈述，证人证言，书证，价格鉴定结论和被告人陈东的供述和辩解等证据证实，足以认定。
江苏省南通市港闸区人民法院一审审理认为：
被告人陈东以非法占有为目的，在签订房屋买卖合同、权属转让合同中设下圈套，进而在履行过程中以设置障碍和不为履约作必要准备行为而使得合同标的物实际无法过户后，以被害人违反合同条约为由拒不返还财产，或者要求被害人退还收款收条并书面确认合同纠纷了结作为退还部分购房款项的条件的方式，占有合同相对方财产，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪。公诉机关的相关指控成立，予以采纳。
关于被告人陈东提供的其与被害人余小江之间纠纷了结的小字条，经向被告人陈东和被害人余小江双方质证后查明：该小字条上注明双方账已了结内容的字系被告人陈东笔迹，下面一行的签名确系余小江书写。但余小江否认其向陈东书写过双方账已了结的字据，认为这张小字条系陈东利用其以前写给陈东的材料裁剪后变造的。该院认为，余小江并非文盲，关于涉及放弃其债权这一重要的民事法律行为，无需由陈东先代其书写放弃债权的内容后，再交由其签名认可，完全应该由其亲自并且是在完整的纸张上书写。故被告人陈东及其辩护人主张余小江亦向陈东出具双方账已了结的事实证据不足，不予认定。
关于被告人陈东及其辩护人提出签订的书面合同系双方真实的意思表示、本案应由民事法律关系调整、陈东的行为不构成合同诈骗罪的辩解、辩护意见，经查：本案六被害人均是在网络上或房屋中介公司看到被告人登载的售房信息后与被告人陈东发生买卖关系的，且从合同中价格条款均明显低于价格鉴定部门所评估的价值看，足见双方房屋买卖关系的建立与被告人陈东以低价房为诱饵有直接的关系。而六被害人与被告人所签订书面合同的文本都是被告人陈东提供的，但合同主要条款对购房人权利行使设置了许多限制，明显不能反映出是购房人的真实意思表示而不能作为被告人拒不过户或退还房款的合法依据。从六被害人积极支付购房款项履行付款义务，具有向被告人买房的减意，却无一得以房产过户的结果，可以看出被告人陈东主观上无履行合同约定的过户义务的诚意。当被告人以种种借口甚至设置种种障碍使得产权过户无法实现时，其采取不接电话回避被害人的方式；实在回避不了，就以被害人违约为由拒绝退还被害人的赃款，或者要挟被害人退还其出具的收款收条并书面确认合同纠纷了结作为退还部分购房款项的条件，以占有被害人的部分购房款。被告人陈东及其辩护人的无罪辩解、辩护意见不能成立，不予采纳。
据此，江苏省南通市港闸区人民法院依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第（五）项、第六十四条的规定，于2008年8月22日作出（2008）港刑初字第0104号刑事判决：
一、被告人陈东犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金人民币10万元。
二、责令被告人陈东向各被害人退赔诈骗赃款合计人民币49.6万元。
一审宣判后，被告人陈东不服，向南通市中级人民法院提出上诉。
上诉人陈东的上诉主张、理由除与一审相同外，补充提出其无非法占有的目的的理由。其二审辩护人亦提出本案属民事纠纷，上诉人陈东不构成刑事犯罪的辩护意见。主要理由是：（1）上诉人陈东不存在隐瞒真相骗取六被害人钱财的情形；（2）一审认定上诉人陈东与购房方之间存在口头合同以及上诉人陈东设置各种障碍使得买卖标的不能如约办理产权过户的事实错误。
江苏省南通市中级人民法院经审理，确认了一审查明的事实。
本案争议焦点：一是双方签订的书面合同以及蒋飞、黄永金事后向上诉人陈东出具认可双方账已了结的字据是否是购房方（被害人）的真实意思表示，即本案书面合同及事后补充协议有无法律约束力；二是上诉人陈东主观上有无履行合同的诚意及非法占有的目的，客观上有无采用隐瞒事实真相的手段，以判别本案究竟是民事合同纠纷还是合同诈骗。
关于第一个争议焦点，南通市中级人民法院认为：合同的订立乃双方当事人真实意思表示。但真实意思表示并不以双方当事人签字为唯一标志，还必须以遵守公平、诚实信用和公序良俗等原则，作为合同合法有效的衡量标准。从本案书面合同的签订过程来看，上诉人陈东使用了设置合同陷阱敛财的欺诈行为。六被害人的陈述和相关证人证言均证明鉴于上诉人陈东出售的二手房房价较低，对被告人提供的书面合同未认真地审查；即便有些被害人对部分台同条款提出异议，但由于陈东以便于被害人在产权过户时少缴契税等为由，承诺按双方口头约定、无需严格按书面合同操作、只要付款就尽快办理产权过户的方式骗取了被害人的信任而在书面合同上签字。然而，只要被害人给付了部分房款甚至绝大部分房款，上诉人陈东马上变卦，采取回避被害人的方式，或者不为产权过户撤销房产上原设有的他项权创造条件，直至以被害人未严格按书面合同约定的付款方式、期限付款构成违约为由拒绝产权过户或退款，使六被害人无法实现付款购房的合同目的。从本案书面合同的内容上看，合同条款均由上诉人陈东拟定，但许多条款违反公平、诚实信用和公序良俗原则。例如：（1）约定双方对合同条款发生冲突、矛盾时，陈东既有最终选择权，又对合同的条款、词语的含义具有最终解释权。（2）约定买方对陈东的权利需向有关方面申请仲裁、诉讼才能实现时，买方申请实现权利的期限为合同签署后的一个月内，而且将仲裁管辖单位设定为与双方当事人户籍地和合同签订、履行地毫无行政区划关系的苏州仲裁委员会或该会中的某一仲裁员；逾期未申请的，即为自愿放弃主张针对陈东的所有权利。（3）尤其是约定买方汇人陈东银行信用卡内的钱款为支付房款的唯一给付方式以及约定付款期限，未按付款方式付款的，在陈东否认该款与交易相关联时，买方既不可对陈东的否认有任何异议，更不可向陈东要回该款，还不可用来抵扣买方在交易中应支付的各类款项；未按约定期限付款的，买方则无权要回已给付陈东的定金，并另行承担陈东因此所造成的损失。这些扩大上诉人陈东的权利并免除其责任，排除、限制被害人合法权利或者加重被害人责任的条款，属无效合同条款，不具有法律约束力。从被害人蒋飞、黄永金向上诉人陈东出具双方账已了结的背景上看，当时被害人蒋飞、黄永金基于上诉人陈东以房屋有抵押等为由拒绝过户，并已处于被分别骗取18万元和12万元购房款的劣势地位，为能挽回部分损失，迫于上诉人陈东以退还部分房款为条件的要挟，不得已作出了对自己严重不利的意思表示，向陈东出具了账已结清的字据，并且退还陈东收取其购房款的凭条，最终使得上诉人陈东得以非法占有两被害人的部分购房款。两被害人的意思形成和表示，都受到了上诉人陈东的不正当干涉，违背了意思自由原则。上诉人陈东利用已骗取被害人购房款的优势地位，要挟被害人放弃部分债权的行为，系乘人之危的行为，即使依照《合同法》的规定，也属于可撤销的合同。因此，本案双方签订的书面合同及事后补充协议都不是被害人的真实意思表示，因无法律约束力而不能作为上诉人陈东向被害人敛财合法化的依据。上诉人陈东及其辩护人关于签订的合同条款是双方真实意思表示、与蒋飞、黄永金之间的合同纠纷已经了结、不存在以口头约定为准的口头合同的上诉理由、辩护意见均不能成立，依法不予采纳。
关于第二个争议焦点，南通市中级人民法院认为：依公平、诚实信用原则，房屋买卖合同的目的是买方按约付款，卖方收款后将房产过户给买方；交易不成，返还财产，恢复原状。然而，上诉人陈东在签订房屋买卖合同之前，首先实施了隐瞒事实真相的欺诈行为。表现在：（1）隐瞒房屋被停止过户的产权性质。上诉人陈东明知其名下的启东市汇龙镇长江新村17幢401室因房屋买卖纠纷已被启东市人民法院裁定停止办理过户、抵押手续而停止房屋交易的实质内容，但其在提供书面合同中使用该房产存有权属瑕疵或被限制房产交易的模糊概念，与被害人黄永金进行交易达到了诓骗黄永金的目的。（2）一房多卖。上诉人陈东隐瞒其与徐玉芳、方志娟母女和余小江就南通市曙光新村40幢301室、302室房屋买卖合同并未履行完毕及收取房款未退还，且徐玉芳手中还持有买卖标的物房屋产权证的事实真相，分别与被害人陈俊、申建忠和凌俊夫妇进行房屋买卖交易。上诉人陈东上述连续欺诈多名被害人的行为，初露出其主观上具有非法占有目的端倪。其次，在合同签订过程中，上诉人陈东在其拟定的书面合同中塞进买方未按合同上约定付款方式、付款期限给付购房款，则无权向陈东要回该款的条款，其非法占有的主观目的已暴露得十分明显。再次，在合同履行过程中，上诉人陈东要么直接以房屋有抵押为由拒绝产权过户，即便被购房人追得无奈而至房屋产权交易中心办理过户手续，但其明知产权过户需要携带婚姻状况原件而故意携带过期婚姻状况证明或婚姻状况证明的复印件，致使产权过户搁浅。而且其故意违约不偿还南通市曙光新村40幢301室产权证上设定他项权所欠蔡玉如的债务，致他项权人蔡玉如向法院申请采取了诉讼保全措施，导致房屋买卖合同无法履行。上诉人陈东六次房屋交易，无一产权过户的客观现实表明，其无履行合同的诚意。最后的结果是，既然陈东无履行合同的诚意，那其收取被害人购房款后在法律上就有退还收取被害人购房款的责任和义务。然而，当六被害人支付的巨额款项分别到陈东手中后，其就以被害人违约为由拒绝退还，并且利用已经取得被害人购房款的优势地位，要挟被害人放弃部分债权，占有被害人的部分购房款，其非法占有的目的昭然若揭。结合上诉人陈东至今无一退还六被害人分文购房款，共造成六被害人人民币49.6万元损失的实害结果，足见上诉人陈东主观上具有非法占有被害人购房款的故意，其行为构成合同诈骗罪。上诉人陈东上诉称其无非法占有目的；其辩护人提出，陈东不存在隐瞒真相骗取六被害人钱财的情形、一审认定上诉人陈东设置各种障碍使购房人不能如约办理产权过户的事实错误，主张本案系民事合同纠纷，这些辩护意见与事实不符，理由不能成立，依法不予采纳。
综上，如单独地看待上诉人陈东与六被害人分别建立的房屋买卖关系，似属于民事纠纷的性质，但完整地考察陈东与六被害人从订立至履行合同的全过程，完全能够得出以下结论：上诉人陈东实质上系采取隐瞒事实真相的方法，利用与被害人建立合同关系的合法形式，掩盖其占有六被害人购房款的非法目的。故上诉人陈东以非法占有为目的，在签订、履行房屋买卖合同中，隐瞒事实真相，以合法形式掩盖非法目的，非法占有他人的购房款，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。
据此，江苏省南通市中级人民法院认为原审判决认定上诉人陈东犯合同诈骗罪的事实清楚，证据确实、充分，定罪正确，量刑适当，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百八十九条第（一）项之规定，于2008年10月22日作出（2008）通中刑二终字第0076号刑事裁定：
驳回上诉，维持原判。
案例报送单位：南通市中级人民法院
一审合议庭成员：陶冶、刘卫华、曹小萍
二审合议庭成员：郭庆茂、何忠林、方永梅
报送人：郭庆茂
审稿人：程浩
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