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【20240201173001】田某满、田某利非法转让土地使用权案——以“转租”之名行转让土地使用权之实的，构成非法转让土地使用权罪
关键词：刑事 非法转让土地使用权罪 转租 转让
基本案情
被告人田某满系北京市海淀区某某镇某某村村委会主任；被告人田某利系田某满哥哥，亦系该村村民。2011年5月至12月间，田某满、田某利违反土地管理法规，经商议后以村民委员会的名义将田某利从北京市海淀区某某镇某某村租赁的7.5亩集体土地转租给非该村村民的董某银使用，租赁期限为61年，田某利收取了董某银支付的租金195万元。董某银在该土地上建筑13套房屋后，与田某满商议决定将其中10套房屋所涉及土地进行出租，田某满私自在该10份土地租赁协议上加盖该村村民委员会的公章。经北京市国土资源局海淀分局核查，上述7.5亩土地规划地类为基本农田及一般农地区，其中基本农田为2.3亩。
案发后，田某满、田某利退还董某银195万元。
北京市海淀区人民法院于2014年5月23日以（2013）海刑初字第1372号刑事判决，认定被告人田某满、田某利均犯非法转让土地使用权罪，均判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币十万元。宣判后，没有上诉、抗诉，判决已发生法律效力。
裁判理由
法院生效裁判认为：被告人田某满系某某村村委会主任，被告人田某利系该村村民并拥有涉案土地的使用权。本案的焦点问题是田某满、田某利将涉案土地使用权转租给他人的行为，是否构成非法转让土地使用权罪。据在案证据，田某满、田某利的“转租”行为已具有实质意义的“转让”效果，足以认定二人非法转让土地使用权，具体理由有：一、“转租”土地使用权未履行必要的法律程序。据被告人田某满、田某利供述以及田某利与村委会签订的土地租赁合同，二人均明知涉案土地系该村村民集体所有及系农用地性质，如转让该土地使用权，应按土地管理法规规定的相关程序进行，即将农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，但田某利并未履行上述程序。
二、“转租”土地使用权的期限明显具有转让性质。被告人田某利与董某银约定的租赁期限长达61年，远超国家法律对于土地承包期限为30年的强制性规定，该“转租”行为已具有实质的“转让”效果。
三、“转租”后涉案土地的用途未经批准而发生改变。虽被告人田某利与董某银约定其与村委会的原土地租赁关系不变，由其继续履行土地使用权相应的权利、义务，但田某利在收取董某银支付的巨额费用后，并未履行保证该承包土地继续用于农业生产用途的义务，而是放任董某银建房出租，致使农用地改作他用。
此外，被告人田某满、田某利在非法转让土地使用权的事前、事中均有密切沟通，且由田某满起草相关合同、加盖村委会公章，二人系共同犯罪。另，田某满提出其曾召开过相关会议来研究田某利土地使用权转租之事，即便此节属实，亦不符合转让土地使用权法律规定的要求。
综上，被告人田某满、田某利以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，情节特别严重，其行为均已构成非法转让土地使用权罪。综合全案犯罪事实、情节、后果等，法院依法作出上述判决。
裁判要旨
对行为人将其所承包土地使用权“转租”的行为，应当结合全案证据对“转租”行为性质进行实质判断。具体判断因素包括：行为人“转租”是否具有非法牟利的目的，“转租”是否业已履行完毕法律规定的必要程序，双方约定的“转租”期限是否超越强制性规定，行为人是否一次性收取全部租赁费用，行为人在“转租”后是否继续履行其所承包土地使用权的义务，行为人是否明知或放任对方改变土地用途，以及行为人获得支付对价的金额等。对于以“转租”之名行转让土地使用权之实的，应依法认定构成非法转让土地使用权罪。
关联索引
《中华人民共和国刑法》第228条
一审：北京市海淀区人民法院（2013）海刑初字第1372号刑事判决（2014年5月23日）
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