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【202304021】“以房养老”刑事案件涉案房产处置路径探析
文/石魏；张小旭
学科分类：刑事诉讼法
作者单位：北京市东城区人民法院 北京市第一中级人民法院
期刊栏目：本期策划——养老诈骗的特点和处理路径
为积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，2013年我国出台《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，在完善投融资政策中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年保监会印发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定在北京、上海开展住房反向抵押养老保险试点，规定拥有房屋完全产权的老年人，可将其房产抵押给保险公司，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。作为政策力推的“以房养老”模式，正规金融机构对其反映冷淡，以“以房养老”名义开展的养老诈骗却大行其道。司法机关在审理相关案件时，发现“以房养老”案件中，相关房产或已转入他人名下，或负担抵押权，或面临长期租赁，面对被害人追讨房产的呼声，如何合理解决房产刑民纠葛、妥善实现合法第三人及被害人权益平衡，成为司法机关亟需解决的难题。
一、“以房养老”刑事案件涉案房产之处置困境
（一）个案发现：典型案件引发的处理难题
案例：2018年，柴某某在A市向被害人刘某甲、刘某乙夫妇宣传中安民生养老服务有限公司（以下简称中安民生公司）“以房养老”项目，并介绍刘某甲夫妇以名下房屋抵押，向王某、孙某借款。刘某甲夫妇将名下两套房产分别抵押给王某、孙某，在获得放款人民币500万元后当即支付了首月利息及“服务费”14万元。柴某某将剩余款项中的480余万元转移并据为己有。法院认定柴某某犯诈骗罪，判处有期徒刑14年，并处剥夺政治权利、罚金。2套涉案房产因仍在被害人名下，法院判决发还被害人，但王某、孙某在房产上的抵押权依然存续。后王某、孙某通过仲裁机构确认了其债权及抵押权的效力，并向法院申请拍卖相关房产、优先受偿。
（二）实践调查：“以房养老”刑事案件之涉案房产处置现状
笔者于2022年10月25日在中国裁判文书网以“以房养老”为关键词，检索到裁判文书20份，其中，涉及“以房养老”犯罪案例12个（18份文书），包括9件涉及房产抵押问题，2件涉及房产所有权处置问题，1件涉及所有权与抵押权争议问题，其余案件中的房产或被抵押权人拍卖变价受偿，或被出售用于归还借款本息，或在被害人归还高额钱款后赎回。
相关案件情况如下表所示：（略）
从上述案件发现，“以房养老”刑事案件中，涉及房产主要按照一般民事纠纷通过民事程序处置，侦查机关的侦查重点是实际用款人与被害人之间的钱款处置问题及关联关系，而对于房产抵押过程所涉法律关系以及抵押权人的事实行为调查不足，且疏于对涉案房产的查封移送处理。即使房产移送到法院处理，因依相关证据无法判定抵押权人责任或抵押权效力，法院主要采用搁置争议的解决方式，即关于房产抵押问题由当事人通过民事、仲裁等途径处理。但这种解决方法，对于当事人来说矛盾并未解决，被害人在案发后，甚至在刑事程序认定应获得赔偿之后，又在法院的民事、执行程序中失去了房产，导致被害人对审判工作严重不满，极易激化矛盾、引发信访甚至招致群体性事件的发生。
（三）现实困境：“以房养老”刑事案件之涉案房产处置面临的障碍
1.“以房养老”案件中相关主体法律关系复杂。在“以房养老”犯罪案件中，普遍存在三方主体，即房屋所有权人（抵押人）、实际出资人（抵押权人）和实际用款人。以最高人民法院发布的“以房养老”骗局典型案例——沈某平集资诈骗案为例，沈某平经营的俐煜公司、灿宏公司，向集资参与人承诺支付抵押费用、按月支付贷款利息并支付高额借款利息为诱饵，诱使集资参与人抵押房产后将所得贷款出借给沈某平。在此过程中集资参与人与实际出资人签订借款合同及房产抵押合同，双方形成借贷法律关系及房产抵押法律关系，沈某平再与集资参与人签订借款协议，集资参与人将抵押房产所获钱款交给沈某平，沈某平代替集资参与人向实际出资人偿还借款利息，同时向集资参与人支付投资收益，以此手段不断非法集资。资金断链后，沈某平无法向集资参与人兑付本金和利息，亦无法继续代替集资参与人向实际出资人支付借款利息和偿还借款。在该案件中，法院认定沈某平向集资参与人实施集资诈骗，故判令沈某平退赔经济损失，实际出资人在案件中不承担法律责任。但这种处理方式并非必然结果，如在北京某法院审理的冯某某等人集资诈骗案中，法院经过审查认定抵押权人与被告人属于共同犯罪，最终认定被告人诱骗被害人同意将房屋过户、为被害人联系实际出资人，造成被害人失去房屋所有权，判令涉案房屋发还被害人。上述案例，前者通过退赔经济损失的方式对被害人权益予以弥补，后者通过判令发还房产的方式予以权益保障。“以房养老”案件法律关系多元的特点，要求法院在处理涉案房产时，既要从刑事角度查清各主体在犯罪中的具体行为与主观状态，又要从民事角度梳理相关法律关系及各方权利义务，方能正确处置涉案房产。
2.实际出资方在房产上的抵押权是否有效存疑。在“以房养老”犯罪案件中，实际出资人在房产上的抵押权是否合法有效，是解决房产处置的核心问题。司法实践中有观点认为，此类犯罪系被害人以抵押房屋的方式向第三人借款，但该钱款被行为人所骗取，故应认定行为人对被害人的钱款承担赔偿责任。但被害人与实际出资人之间的借款及房屋抵押合同系双方真实意思的体现，实际出资人向被害人实际出借了钱款，其抵押权合法有效，故涉及的房产问题应通过民事诉讼途径解决。但亦有观点认为，被害人（房主）是在被行为人诱骗之下，向第三人借款并抵押房屋，签订借款合同及房屋抵押合同均非本人真实意思的体现，抵押权无效，相关房产作为被害人的合法财产应当在刑事程序中予以保护。还有观点认为，抵押权是否有效，要根据实际出资方是否存在导致合同无效的重大过错，或者是否与犯罪行为人存在共谋等进行判断。如果答案是肯定的，则抵押权无效，否则抵押权合法有效，依法应予保护。
3.犯罪对象是钱款还是房产抵押权利益存在争议，被害人认定存在困难。财产及财产性利益均能成为财产犯罪侵害对象。“以房养老”类犯罪的特殊之处在于，犯罪分子瞄准拥有房产所有权的老人，诱骗他们将房产的抵押权利益变现，所获得的钱款交由犯罪分子控制支配，与传统诈骗、集资诈骗犯罪不同，后者是直接以被害人的钱款为犯罪对象。如果认为“以房养老”犯罪的犯罪对象是钱款，则被害人就是抵押房产向犯罪行为人交付钱款的人员；如果认为犯罪对象是财产性利益而非财产，行为人通过支配没有犯罪故意的房屋权利人向第三方抵押并借款，从实际出资人处实现了房产抵押权利益的变现，最终导致实际出资人钱款损失，则被害人应认定为实际出资人。
二、“以房养老”的法律性质辨析及其异化类型归纳
2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，将“住房反向抵押”提到国家政策的层面。2014年保监会印发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式开启老年人住房反向抵押养老保险试点。作为一种新型保险项目，其中涉及房产抵押这一重大问题，但反向抵押权却不属于现行物权法上的任何抵押权类型，其究竟是何种法律性质的权利？法律规范对反向抵押这一“以房养老”主要模式的付之阙如是导致混淆式营销案件层出不穷的根本诱因。实践中不法分子打着响应国家政策旗号，将各种非法集资项目包装成“以房养老”产品，以房产一般抵押、让与担保等冒充住房反向抵押，严重侵害了老年人的财产权利。
（一）政策中“以房养老”的法律性质：住房反向抵押
反向抵押权，通称反向抵押，是指债权人在老年债务人自有房屋上成就的，以担保债务人老年生活债务为目的的一种担保物权。在反向抵押中，抵押权人于抵押人死亡之后，享有直接获得抵押物，或以变卖抵押物之价值优先偿还债务的权利。由于一般抵押是通过融资购买房屋，而反向抵押是通过房屋获取资金，两者运行路径完全相反，故被称为反向抵押。[1]反向抵押的法律性质存在争议，有观点认为住房反向抵押属于让与担保，还有观点认为反向抵押是一种新型抵押权。[2]根据相关规定，反向抵押具有以下法律特点：
1.主体资格特殊。住房反向抵押作为一种新型养老保障方式，由符合一定年龄（60周岁以上）拥有房屋完全独立产权的老年人将不动产所有权抵押给保险公司、银行等金融机构以定期领取养老资金。在此过程中，涉及的双方主体一方是对房屋具有完全独立产权的老年人，另一方是经国家批准开展住房反向抵押业务的金融机构。而无论是一般房产抵押，还是让与担保，在参与主体上均没有特殊限制。
2.抵押贷款发放方式特殊。住房反向抵押中，抵押房产的贷款以养老金的方式按月或者按年发放给老年入，直至老年人身故，以此确保老年人有稳定持续的养老费用来源。以担保债务履行为目的的一般抵押权，抵押人通过抵押房产一次性获得大额借款，传统住房抵押如按揭贷款，房屋所有权人将房产抵押给银行，银行一次性发放贷款，抵押人在抵押期限内按月归还钱款，直至钱款还清，解除抵押权。
3.贷款期限设定特殊。反向抵押的贷款期限与老年人的剩余寿命一致，贷款方向老年人支付养老金直至老年人身故，因此住房抵押期限是不固定的，老年人寿命越长，贷款方发放的贷款金额越大，贷方亏损风险也越大。一般住房抵押贷款中，贷款期限由双方在签订合同时明确约定，贷款期限是固定的。
4.抵押权实现方式特殊。住房反向抵押中，老年人身故后，抵押人自动获得房屋处置权，因此抵押权人获得抵押物是实现债权的正常手段。一般抵押权中，如果“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，则属于法律所禁止的流押约定，不发生法律效力，抵押权人“只能依法就抵押财产优先受偿”。
5.抵押权人无追索权。反向抵押中贷款方发放养老金至老年人身故的制度设计，使得房屋所担保的债务数额在老年人死亡时方能确定。因担保房屋随市场变动存在贬值风险，抵押人实际寿命或超预期，故房屋所担保的债务可能超过房屋价值，出现“资不抵债”现象。为保障老年人的养老利益，反向抵押中老年人以房屋价值为限对债务承担责任，房屋价值不足以清偿债务的，抵押权人不得向老年人或其继承人追偿。在一般抵押中，当抵押物的价值不足以清偿债务时，不足部分债务人应继续清偿。
（二）“以房养老”之异化类型
住房反向抵押作为一种解决养老问题的新途径，具有一定的社会保障性质，借贷周期不固定、无追索权等制度设计明显偏向老年人利益保障，使得发展住房反向抵押的风险基本系于抵押权人。2016年我国住房反向抵押试点开展以来，正规市场鲜有实践成功案例。不法分子利用“以房养老”政策的吸引力，通过各种条款设计，突破反向抵押的基本要求，将风险置于老年人群体，产生了各种异化的“以房养老”类型。
1.以一般抵押冒充“以房养老”
行为人有意混淆常规住房抵押与反向抵押之间的区别，假借“反向抵押”之名向老年人推介常规住房抵押。实践中，将常规住房抵押包装为“以房养老”项目推销给老年人是“以房养老”刑事案件最为多发的类型。
反向抵押制度中老年人身故后房产直接归属抵押权人所有或由抵押权人处置的结果，与传统观念之间的龃龉是导致反向抵押难以推广的重要原因。中国老年人普遍深受“但有方寸地，留与子孙耕”等传统观念影响，为了获取养老费、提升生活质量而将一辈子打拼得来的房产抵押给他人、死后归属他人，对此，老年人普遍难以接受。犯罪分子瞄准了老年人既想要获得养老金又不愿失去房子的矛盾心理，将常规住房抵押包装成“以房养老”理财产品，以定期给付养老金，并负责归还抵押借款利息和本金为诱饵，让老年人将房产抵押给第三方进行借款，钱款到账后由犯罪分子控制和支配。此种运行模式使老年人承担了巨大的风险，实践案例表明，案发后不仅抵押人每月收取养老金的梦想落空，归还借款和利息的法律责任亦由抵押人承担，借款人（抵押权人）则可通过实现房产上的抵押权追回借款，老年人落得“钱房两空”之境地。
以案为例：2015年，被告人孟某某等人谎称参加“以房养老”等投资项目能获得高额回报，诱骗被害人徐某通过抵押名下房产高息借款，后将徐某的房产抵押款共计人民币120.8万元骗走。后徐某在家人的帮助下归还了借款本息，解除了房产抵押。[3]
2.以让与担保冒用“以房养老”
实践中，不法分子为了让老年人的房产价值快速变现，在推介所谓“以房养老”项目时，诱骗老年人办理所谓“过户贷”，老年人借款时房产便直接过户到借款人或第三人名下。在此过程中，借款人往往与老年人签订房屋买卖合同，假借房产交易的形式掩盖住房抵押借款的实质。借款到期后，如果老年人不归还借款本息，借款人则以双方系房屋买卖为由获得房屋所有权，严重侵害老年人权益。
在房屋买卖合同掩盖下的“过户贷”，在法律性质上属于让与担保，即债权成立时，为了担保债权实现而把标的物所有权转让给债权人，在债权实现以后，所有权转回债务人。[4]2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条确立了关于让与担保的裁判规则，在让与担保中，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权，如果约定债务人到期没有清偿债务财产归债权人所有的，该部分约定无效。因此，让与担保债权人虽然具有抵押物所有权的外观形式，但并不真正拥有房屋所有权，获得所有权只是担保债权的手段，其实质仍然是抵押权。
以案为例：2018年8月至9月间，被告人高某伙同石某，以帮助被害人康某投资新能源汽车理财为名，诱骗康某通过“过户贷”向杨某借款，后康某与韩某（背户人）签订房屋买卖合同，将名下房产过户至韩某名下，并约定日后康某归还欠款后可回购房产，所得钱款200余万元交给了高某。[5]
3.捆绑营销
捆绑销售又称交叉销售，是指金融机构要求或者劝诱老年人用反向抵押获得的收益购买另一种金融产品。[6]在非法集资类“以房养老”刑事案件中，实际用资人为向老年人募集资金，诱骗老年人将房产抵押借款，所得钱款用于投资其高风险理财产品，其实质是将“以房养老”作为向老年人兜售理财产品的中间环节，借“以房养老”之名将老年人房屋价值变现，进而实现销售大额、高风险金融产品的目的。老年人在销售人员的劝说下，按照公司设计好的步骤抵押房屋，随即将巨额钱款用于投资高风险理财项目，待非法集资公司资金链断裂后，老年人最终落得“房财两空”的窘境。
以案为例：2015年，被告人赵某某伙同他人假借经营“以房养老”项目为名，诱骗17名被害人将房屋抵押借款，后又以投资其本人经营的北京某科技公司可获取高额收益为诱饵，骗取被害人钱款共计3000余万元。[7]
4.用“以房养老”为噱头
随着老龄化问题日益严重，美国、加拿大、新加坡等多个国家均出台了“以房养老”政策文件，部分国家成立了专门性机构推动“以房养老”相关工作。[8]2013年“以房养老”进入我国国家政策层面后，我国部分老年人对“以房养老”政策有所耳闻，但缺乏实质了解。不法分子乘机打出响应国家政策的旗号，采取与国家推行的住房反向抵押甚至与房产抵押毫无关系的手段，对老年人实施诈骗、非法集资等犯罪行为。
以案为例：2017年7月至10月，被告人杨某某、王某某等6人以某公司推行“以房养老众筹互助购房”为名义，要求参加者通过购买份额获得加入资格，并按照一定顺序组成层级，直接或间接以发展人员的数量作为计酬或者返利依据。截至案发，某公司共发展参与传销人员90余人，层级3级以上。[9]
以上4种实践中常见的“以房养老”异化类型，第四种虽有“以房养老”名义但实施的是传统犯罪，一般不存在本文所讨论的问题。前3种异化类型中均存在房产抵押环节，但无论是一般房产抵押还是让与担保，实质上与国家政策所倡导的反向抵押“以房养老”模式相距甚远，反向抵押制度所倡导的对老年人保护内容均被剥离，被害人实际上从事了高风险的市场行为——抵押房屋获取钱款从事高风险理财投资，但抵押款已一次性发放给被害人，如果任由抵押权人实现抵押权以追回债务，则结果便是行为人承担非法集资或诈骗犯罪的刑事责任，被害人承担“钱房两空”的后果，抵押权人却毫发无损。此种处理结果要求被害人承担所有不利后果，招致其坚决反对，理由是：房屋抵押是犯罪中的重要一环，被害人抵押房屋是犯罪行为导致的，抵押权人的抵押权是否有效？而且被害人亦未实际用款，能否认定实际用款人通过欺骗房屋所有人抵押房屋最终骗取了抵押权人的借款，从而责令被告人退赔抵押权人钱款，将房屋完璧归赵发还被害人？
三、“以房养老”刑事案件涉案房产处置之路径探析
与传统侵财类犯罪不同，“以房养老”刑事案件中，犯罪分子不是直接针对被害人已有的钱款实施犯罪，而是将目标瞄准了被害人手中的房产，通过引入第三人放款，让被害人将房产抵押变现，再将钱款据为己有。在这个过程中，实际用资人的行为（犯罪行为人）、实际出资人（抵押权人）的行为以及被害人的行为相互作用，最终造成了钱款被犯罪行为人骗取，被害人房产被抵押，抵押权人向被害人主张担保物权权益的局面。“以房养老”案件房产处置难，难在房产处置涉及第三人（抵押权）利益。对于第三人合法利益依法应予保护，对于非法利益依法应予剥夺，因此，此类案件中房产处理其实是围绕第三人（抵押权人）展开的。笔者认为可以刑法中的因果关系为切入口，剖析抵押权人的行为与犯罪结果之间是否存在因果关系，厘清抵押权人对于犯罪结果是否应承担责任，如果没有刑事责任，则进一步追问是否存在民事责任，在确定责任类型的基础上再对涉案房产依法处置。
（一）刑法上的因果关系成立：抵押权无效，房产发还被害人
因果关系是一种引起与被引起的关系，其中引起者是原因，被引起者是结果。[10]抵押权人与抵押人签订合同向抵押人借款与被害人财产损害之间是否存在刑法上的因果关系？如果从“若无前者则无后者”的条件关系上来看，没有抵押权人在先的行为，被害人不能获取相应钱款，亦不会被骗走该钱款，故抵押权人的行为在客观上属于被害人损害结果的原因。但该原因与结果之间能否评价为刑法上的因果关系，则要进一步考虑能否将结果归责于抵押权人的行为。根据客观归责理论，实现客观归责的条件之一是行为制造了或提升了法不允许的危险。房屋抵押借款作为市场上常见的经济行为，正常的交易风险属于法律允许的风险，但若在此过程中，行为人突破法律界限，实施了法律所禁止的行为，则可能创设或提升法不允许的风险，相关情形具体如下：
1.实际用资人与抵押权人共同实施犯罪行为
犯罪结果出现过程中，若存在二人以上行为，我们一般要考虑是否存在共同犯罪，只要认定成立共同犯罪，则要将犯罪结果归责于各参与者的行为。[11]部分“以房养老”犯罪案件中，涉案公司为诱骗老年人抵押房屋获取钱款后投入该公司，往往与出借人或借贷公司建立长期合作关系，从而组建起相互勾结、相互配合的犯罪群体，共同参与到整体犯罪行为当中。具体实施过程中，出借人对涉案公司的经营模式、犯罪策略心知肚明，但为了谋取高额借贷利益，往往与涉案公司共同诱骗老年人抵押房屋，并协助将钱款转移给该公司控制。该类案件中的出借人与实际用资人主观上存在共同的犯罪故意，客观上促进了犯罪结果的发生，其行为与犯罪结果之间存在刑法上的因果关系。抵押权人与被害人之间的抵押借款行为是共同犯罪整体行为之部分，房产被抵押、抵押款被骗取是共同犯罪产生的结果，根据刑法第六十四条之规定，“对被害人的合法财产，应当及时返还”。即使从民事法律方面，亦可得出同样的结论，民法典第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”，抵押权的行为触犯了刑法规定，抵押权人与被害人之间的借款关系及从属的抵押关系均无效，故法院应当判决将房产发还被害人（解除抵押权），维护被害人的权益。
2.抵押权人对被害人实施新的诈骗行为
上述实际用资人与抵押权人共同犯罪的情形，是二人共同创造了法不容许的风险，并实现了该风险，导致结果归责于二人。在二者不属于共同犯罪的情况下，是否存在将犯罪结果归责于抵押权人的情形？实践中，大量“以房养老”刑事案件，被害人房产抵押借款一般不是通过正规的金融机构进行，而是向小贷公司或中介人员找来的“金主”借款，在此过程中，被害人可能陷入“套路贷”的陷阱之中，或者在办理所谓“过户贷”过程中被欺骗而签署了房屋买卖合同，从而将房屋过户给他人。在这两种情况下，抵押权人通过自己行为创设了新的法律风险，并最终导致被害人财产损害结果，抵押权人应对被害人的相关经济损失承担责任。此种情况下，鉴于抵押权人的行为导致被害人的房产被抵押、被转移过户，应当判决将房产发还被害人（解除抵押权）。
（二）刑法上的因果关系不成立，但具有过错：被害人可通过民事途径申请撤销抵押权，双方共同承担民事责任
如上所述，抵押权人向被害人出借钱款的行为是被害人遭受财产损失的原因，但如果抵押权人的行为没有创设或提升法所不允许的风险，则不应将结果归责于抵押权人。此时，我们应当将抵押权人与抵押权之间的法律关系从刑事法律关系中剥离，从民事法律关系的角度予以看待。抵押权人在房产上的抵押权是否有效，取决于双方签署的借款合同及房产抵押合同的法律效力。民法典第六章第三节规定了民事法律行为有效的条件，以及可能导致其无效、效力待定或可撤销等各种情形。结合“以房养老”案件的相关情况以及老年人认识能力、判断能力受年龄限制等因素，需要重点关注老年人在签订相关合同时是否属于基于重大误解实施的民事法律行为，是否存在一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平，是否存在一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，上述情形，均是法定的民事法律行为效力可撤销的情形，抵押人有权诉求人民法院或者仲裁机构予以撤销。此情形下，对借款及房产可根据民法典第一百五十七条予以处理：如果双方的民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，抵押人因该行为取得的钱款应当返还，抵押权人的抵押权也应当解除，法院可根据双方的过错程度，确定双方应承担的责任。此时，抵押人不用再按照借款合同支付高额的借款利息，归还本金的数额也可结合抵押权人的过错程度而酌量减少，如此既保护了抵押权人的合法权益，也降低了被害人在此行为过程中遭受的损失。
（三）抵押权人无过错但非善意：被害人以第三人欺诈为由申请撤销抵押权
如果抵押人的行为与犯罪结果不存在刑法上的因果关系，且双方的民事法律行为不存在上述无效、可撤销等情形，那么我们还需要回答一个问题：抵押人因受实际用资人欺诈而与抵押权人抵押借款的行为应如何评价？
“以房养老”刑事案件中，犯罪行为人为了获取老年人住房的抵押权利益，诱骗老年人通过抵押房产来获取借款，并承诺承担归还借款利息及日后归还本金解除抵押等，使老年人错误地认为抵押借款行为没有风险。如果没有犯罪行为人的欺骗行为，或老年人了解事实真相便不会作出抵押房产借款的意思表示，因此在抵押权人与抵押人相对的法律关系之外，存在一个第三人（犯罪行为人）的欺诈行为。根据民法典第一百四十九条之规定，“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”在第三人欺诈的情形下，只有在符合一定条件下，受欺诈方才具有撤销权，即相对方对于第三人的欺诈行为，其知道或者应当知道。抵押人若能提供证据证明抵押权人确非善意，比如第三人曾当着抵押权人的面向抵押人实施欺诈行为，或者在抵押人办理抵押借款之前抵押权人通过某种渠道知道或应当知道第三人欺诈抵押人的现象存在等等，抵押人可请求人民法院或者仲裁机构撤销合同，合同撤销后，法院再根据双方过错程度，确定双方民事责任分配。但如果抵押权人确非知道或应当知道第三人欺诈，即抵押权人是善意的，则抵押权有效，抵押权人可依法实现抵押权以追回借款和合法利息，抵押人的经济损失由实际用资人承担。法官在审理此类“以房养老”刑事案件中，不能直接处理房产及抵押权，关于房产抵押权的问题应通过民事途径解决。
【注释】
作者单位：北京市东城区人民法院；北京市第一中级人民法院
[1]鲁晓明：“论反向抵押权制度在民法典物权编之建构”，载《清华法学》2018年第5期。
[2]鲁晓明：“论反向抵押权制度在民法典物权编之建构”，载《清华法学》2018年第5期。
[3]参见北京市朝阳区人民法院（2019）京0105刑初25号刑事判决书、北京市第三中级人民法院（2019）京03刑终353号刑事裁定书。
[4]鲁晓明：“论反向抵押权制度在民法典物权编之建构”，载《清华法学》2018年第5期。
[5]参见北京市朝阳区人民法院（2020）京0105刑初1480号刑事判决书。
[6]袁昊：“论‘以房养老'中的老年人保护——以反向抵押为切入”，载《河南财经政法大学学报》2021年第6期。
[7]参见北京市第一中级人民法院（2018）京01刑初47号刑事判决书。
[8]鲁晓明：“解构住房反向抵押——一种新型抵押模式的解读与建构”，载《西南政法大学学报》2006年第4期。
[9]参见山东省乳山市人民法院（2018）鲁1083刑初353号刑事判决书、山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10刑终120号刑事裁定书。
[10]张明楷：《刑法学》（第四版），法律出版社2011年版，第173~174页。
[11]张明楷：《刑法学》（第四版），法律出版社2011年版，第348页。
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