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【202019059】房屋黑中介行为入罪研究——北京市24件房屋黑中介犯罪案件调查
文/王硕
摘要：
房屋黑中介犯罪，指房屋中介人员或行为人冒充房屋中介人员实施的，发生在房屋租赁、买卖服务过程中的，面向不特定人的职业化犯罪行为。该类犯罪起始于2015年，暴发于2018年，2019年得到有效遏制，发案显著下降。该类案件常为团伙作案，且被害人众多。相比于房屋买卖，房屋租赁领域的黑中介犯罪占多数。根据主要犯罪行为手段的不同，房屋黑中介犯罪可以分为欺骗型和威胁型两种，威胁型黑中介犯罪较为多见。威胁型黑中介犯罪表现为欺诈、勒索、寻衅滋事、暴力或暴力威胁等复合违法性的行为方式，因此关于其定性争议较大，有强迫交易罪、寻衅滋事罪和敲诈勒索罪几种观点，但其本质是以勒索方式非法获取财产，应认定为敲诈勒索罪。部分黑中介犯罪团伙为获取非法利益，使用了暴力、暴力威胁或软暴力手段，发展成为恶势力团伙。房屋中介领域是扫黑除恶专项斗争重点关注的行业，必须准确认定恶势力，防止人为拔高或者降低认定标准。
一、房屋黑中介犯罪案件范围
本文所称房屋黑中介犯罪案件，同时包含以下3个要素：
（一）犯罪主体系职业中介或冒充中介身份
行为人以中介身份施行犯罪行为。有些行为人实际并非真正的中介从业人员，而是为了实施犯罪，对外谎称房屋中介；有些行为人有过在正规中介公司从业的经历，熟悉房屋中介行业，利用之前的工作经验，进行房屋中介犯罪。而有些涉案公司则确实为在工商部门登记的、营业范围为房屋中介业务的公司，其员工确系职业中介人员。这种情况一般是行为人为实施犯罪，从他人手里购买营业执照，其公司虽然确实在工商部门登记，但往往因私下易手、未变更登记、注册地与实际经营地不一致、投诉较多、拖欠税费等原因，被工商部门列入异常名单。主体身份真伪不是该类行为入罪的主要因素，应主要考察行为客观方面和主观方面，重点评价行为本身的违法性。从社会危害性看，以中介公司名义实施的犯罪，迷惑性更大，被害人更难预防，司法机关进行刑事打击时也会产生犹豫，不确定其是属于经济纠纷还是刑事犯罪（事实上，从案发经过来看，该类案件在早期确实出现过公安机关面对被害人报案，由于没有先例，未形成统一尺度，不敢轻易以刑事犯罪立案，只能以经济纠纷进行调解的情况。后待政策明确后，该类行为才被以刑事手段予以打击，因而更容易发展恶化，直至严重危害社会秩序。
将房屋黑中介犯罪案件的犯罪主体限定为以中介身份实施犯罪，就将冒充房主、二房东等偶发的涉租房、卖房诈骗犯罪排除在外。本文讨论的房屋黑中介犯罪，类似于职业犯，行为人以犯罪行为为业，是中介行业的一种犯罪行为，关系到该行业的秩序和正常发展。
（二）面向不特定人
因为系以黑中介行为为业，犯罪面向有中介服务需求的不特定人，任何看到其广告信息或在其所盘踞的地理区域内有买卖、租赁房屋需求的人，都是其潜在的犯罪对象，都可能成为被害人。这就使该种犯罪行为的社会危害性大大增加，成为扰乱一定范围内社会秩序、无差别侵害不特定人的犯罪。并且被害人必将不止一名，有发展成涉众犯罪的危险。
房屋黑中介犯罪面向不特定人的特征，排除以下情形的犯罪：职业中介串通买房人违法避税的犯罪；房屋中介与特定服务对象因产生个别纠纷而发生的犯罪；房屋中介业务过程中发生的个别侵财、伤害等犯罪。
（三）大多数发生在房屋租赁领域，偶发房屋买卖领域
房屋黑中介犯罪在房屋租赁领域多发。在笔者收集到的24起黑中介犯罪案件样本中，仅有7起发生在房屋买卖领域。将犯罪行为限定在房屋租赁、买卖中介服务领域，可以排除以下情形的犯罪：个别房屋中介人员编造低价买房骗局，骗取不特定人购房款的犯罪。
综合以上限定条件，本文所称房屋黑中介犯罪，指房屋中介人员或行为人冒充房屋中介人员实施的，发生在房屋租赁、买卖中介服务过程中的，面向不特定人的职业化犯罪行为。
二、北京市审理房屋黑中介犯罪案件情况
笔者以北京法院自2015年至2019年5年来审理的24件涉及房屋黑中介犯罪的案件为样本（数据来源系北京法院数据分析平台，以房屋、中介为关键词检索，剔除前文所述排除项），从案件宏观规律和微观特征两方面，分别对该类犯罪进行实证分析。
（一）审理案件情况
从近年的发案情况看，虽然根据判决认定的事实，2013年北京市实际已经存在该类犯罪，但2014年该行为尚未进入刑事审判视野，直至2015年，北京法院才出现首例房屋黑中介刑事案件。2016年审理2件，2017年5件，2018年增至13件，2019年又降至3件。
从犯罪行为发生的地域看，以北京市第一、二、三中级人民法院管辖区域进行划分，西片区4件，中片区8件，东片区12件，东部显著高发。城区20件，近郊区4件，远郊区无。
从犯罪主体情况看，房屋买卖领域的黑中介犯罪全部为一人犯罪；房屋租赁领域则多为共同犯罪，被告人在2人以上的有14件，人数最多的团伙达8人。团伙成员一般有分工，团伙头目策划犯罪模式，管理公司经营和账目；部分成员负责发布房源、签合同、收费，部分成员负责谈违约、索要不合理费用、清房、充当打手；非骨干成员充当财务、客服及行政人员。由于使用了暴力、暴力威胁、软暴力手段，部分犯罪团伙发展成恶势力，案件成为涉恶案件。
从被害人情况看，多数案件涉众，被害人在5人以下的有11件，6至10人的3件，11至20人的3件，21人以上的6件，其中被害人最多的两件，都达到了50余名。房屋买卖领域犯罪数额较高，在33万元至430万元之间；而房屋租赁领域由于获利手段的局限，犯罪数额普遍不高，被害人人均经济损失为1.17万元。
通过对案件样本在时间、地域、涉案人员、涉案金额4个维度的分析，笔者对房屋黑中介犯罪案件进行如下描述：起始于2015年，暴发于2018年，2019年得到有效遏制，发案显著下降；在北京市多发于东部城区和近郊区；经常为团伙作案，部分犯罪团伙发展成恶势力；为涉众型犯罪，被害人少则数人，多则几十人。
（二）犯罪手段特点
24个案件样本中，7件房屋买卖领域的犯罪，除其中1起为暴力威胁型，行为人盘踞在某小区，以暴力威胁方式强行介入小区的房屋买卖业务，向买房人、卖房人、正规中介人员收取所谓“中介费”，其余6起皆为中介人员在房屋买卖服务过程中诈骗客户中介费。17件房屋租赁领域的犯罪，5件的犯罪手段为骗取型，行为人以虚假房源吸引租户，与之签订虚假房屋租赁合同，骗取被害人支付房租、押金、中介费后，便以拖延、逃匿等方式拒不履行合同；另外出现了1例侵犯公民个人信息的案件；其余11件均为暴力威胁型黑中介。
房屋租赁中的暴力威胁型黑中介犯罪，除1起案件中出现以暴力威胁方式强迫房主向其出租房屋以获取房源这一特殊情况外，通常为暴力威胁租户，犯罪手段一般经历以下过程：
1.掌握一定房源并发布低价房源信息。与骗取型黑中介犯罪不同，暴力威胁型黑中介犯罪的获利点不在于骗取租金，因此行为人必须先支付一定犯罪成本，从房主手中以托管方式拿下某一区域一定数量的房源。将房源以低于市价甚至低于承租价的价格，通过互联网信息平台、街边小广告等方式对外发布，以吸引租户。
2.向租户承诺无额外费用并签署陷阱合同。租户前来看房并谈妥租金后，行为人向租户承诺除房租外，无中介费或其他费用，并签署房屋租赁合同。合同为格式合同并暗含陷阱，将物业费、取暖费等不合理费用隐藏在租户义务条款中，与防火、不得转租等内容杂糅在一起，使租户容易忽略。
3.向租户索要额外费用，制造租户违约，或以查处隔断房为借口，迫使其搬离。租户入住后没几天，行为人便向租户索要物业费、取暖费、中介费等各种名目的费用。若租户选择忍耐，交纳上述费用后，行为人会继续索要其他费用，直到租户不能忍耐，拒交从而构成违约；或者直接以租户晚交租金、扰民、违约饲养宠物等为由，向租户索要违约金，并以违约为由要求租户搬离。有的还制造查处群租房、隔断房的假象，骗租户搬离。
4.充当打手的团伙成员负责清房，拒不退还剩余房租。若租户拒绝搬离，则有专门负责清房的人以改门锁密码、扔租户个人物品、电话辱骂或半夜敲门滋扰、围堵、暴力威胁等方式，强迫租户搬离。个别案件中，租户或物业人员与行为人发生肢体冲突。退房后将租户拉黑，拒不退还剩余租金和押金。
从犯罪的过程来看，租赁领域的威胁型黑中介犯罪综合了欺诈（发布虚假价格的房源信息、签订陷阱合同）、勒索（以违约退租为要挟，索要额外费用）、寻衅滋事（辱骂、滋扰、围堵）、暴力或暴力威胁（言语威胁、肢体冲突）等多种具有违法性的行为方式。
三、房屋黑中介行为的定性
欺诈型黑中介行为的性质比较清楚，属于典型的合同诈骗犯罪。以暴力或暴力威胁手段称霸一定区域，强行索要房屋买卖中介费的黑中介行为，违法性也比较明显，关键是入何种罪的问题；而对于房屋租赁领域的威胁型黑中介行为，由于披着经济纠纷的合法外衣，违法行为的手段隐蔽，行为方式具有复合性，关于其是否构成犯罪、构成何种犯罪，争议较大，本文重点论述。
首先需要明确的是，威胁型黑中介行为不是民事经济纠纷。从单纯一起事件看，似乎属于中介公司与客户之间关于合同与相关费用的纠纷，但整体地看，此类行为类似于非法吸收公众存款犯罪，单独一起吸纳资金的行为似乎是用资公司与投资人的民事借贷纠纷，但公司大规模地以之为经营模式，必须整体地对其进行认定和评价。黑中介行为从中介公司整体行为来看，是专门以制造违约获取非法利益为“经营模式”的行为，是蓄谋的犯罪。至于到底构成何种罪名，裁判案例和司法实务中有强迫交易、寻衅滋事、敲诈勒索3个不同观点。敲诈勒索罪与强迫交易罪都侵害了他人的财产权利，且伴随威胁、要挟等手段。寻衅滋事罪的罪状中也有滋扰、围堵、强拿硬要的描述。这些相似性使这3个罪名的区分在司法实践中一直存在一些困惑。这些关联罪名可以看作是一种罪名集合，有学者称之为罪群。[1]正确认定房屋黑中介案件，前提是运用体系解释方法对涉及的关联罪群进行整体理解和把握。
（一）强迫交易的观点
强迫交易的观点在打击该类犯罪早期占主流，一些案件以强迫交易提起公诉，也有一些案件最终以强迫交易判决。黑中介犯罪确实容易让人首先想到强迫交易罪，因为它是发生在房屋租赁交易领域的，又具有一定强迫手段。但这种观点逐渐被抛弃，根本原因是黑中介行为不是真正的交易行为，不符合强迫交易罪的罪质特征。
1.强迫交易罪的客体是市场秩序，而黑中介的犯罪客体主要是他人财产权。强迫交易罪设置在刑法第三章扰乱市场秩序罪一节，说明其犯罪客体主要是自愿、平等交易的市场秩序。[2]强迫交易罪应当发生在正常的商品交易、商业服务或市场经营活动中。在强迫交易的情况下，行为人并没有无偿占有被害人的财物，只是用一种强迫的手段完成了买卖。[3]而黑中介虽然客观上也扰乱了市场秩序，但并不存在为了促成租赁，对租户租或不租其房屋的交易自由的侵犯，只是利用交易的形式，凭借暴力威胁手段非法夺取他人财物，而不是通过交易获利。其对于他人财产具有非法占有目的，犯罪客体是他人财产权益。
2.黑中介没有交易的目的，其行为并非真正交易行为。交易性是强迫交易罪的基本特征。强迫交易罪中的暴力、威胁程度与敲诈勒索罪中威胁、要挟的程度较为一致，两罪的区别主要在于主观目的，在于是否存在交易行为。强迫交易罪中，行为人实施暴力、威胁行为的目的在于让对方与之进行交易，促成交易的实现，从而获得交易利润。行为人为达到交易目的或心存实施交易的意愿，采取暴力、威胁手段就应当认定为强迫交易罪；行为人假借交易之名或并无实施交易的主观意愿，采取暴力、威胁手段强取财物，就应当是敲诈勒索罪。[4]黑中介从一开始就没有真正的交易意图，并不想让租户长期如约租住，其真正目的并非交易的实现，而是交易的终止。
3.强迫交易罪并不以获利为构成要件，获利性仅在部分强迫交易罪中有所表现。[5]强迫交易行为人主观上有两个层次的目的，第一层次是促成交易，第二层次是获得利益。行为人的主观目的主要是通过交易行为获取经公平交易无法得到的暴利或支付通过公平交易无法成交的低价，[6]但获利并不是强迫交易罪的要件。而黑中介案件中，行为人以获利为唯一目的，强迫交易罪不能完整涵盖和评价其行为。
（二）寻衅滋事的观点
寻衅滋事罪的行为表现非常丰富，又因内容概括、外延模糊而容易混淆罪与非罪、此罪与彼罪的界限，刑法修正案（八）在对寻衅滋事罪客观行为的修订中又增加了恐吓行为，更使其难以与强迫交易罪、敲诈勒索罪相区分。黑中介的行为似乎也符合寻衅滋事罪中的强拿硬要，但黑中介行为不宜以寻衅滋事罪定罪，理由是：
1.寻衅滋事罪的客体是社会秩序，而黑中介主要为侵财。寻衅滋事罪作为扰乱公共秩序罪之一种，被纳入刑法分则第六章妨害社会管理秩序罪，侵犯的同类客体是社会管理秩序，次同类客体是公共秩序，而具体客体又包括社会秩序。[7]黑中介虽然客观上也破坏了社会秩序，但主要侵犯的是他人财产权利。
2.黑中介行为不符合寻衅滋事罪的主观故意和犯罪目的。寻衅滋事行为人的主观故意表现为寻求刺激、发泄情绪、无事生非、逞强耍横、挑衅社会，非法占有他人财物只是强拿硬要行为的次要目的，只是被行为人作为寻衅公共秩序的一种手段而已。[8]而黑中介相反，占有财物才是其主要目的，暴力或暴力威胁则被作为侵财的一种手段。
3.鉴于寻衅滋事罪的口袋属性，不宜作为竞合时的首选。寻衅滋事罪的客观方面所规定的4种行为，都有其他罪的客观方面与之相同，都分别有相应的罪名来适用，寻衅滋事罪所侵犯的法益，实际上与其他的犯罪是重合的，[9]历来有口袋罪的诟病。这种行为方式独特性的丧失，一方面在一定程度上对寻衅滋事罪独立罪名的地位造成了挑战，另一方面，也造成了寻衅滋事罪在司法认定上的困境。[10]有学者主张，为了阻却寻衅滋事罪的进一步口袋化，在司法适用上需克制，先进行软化和弱化处理，在发生寻衅滋事罪和故意伤害罪、侮辱罪、抢夺罪、破坏他人财产罪等其他罪名竞合时，优先适用其他罪名，寻衅滋事罪只是起到填补漏洞的作用，作为其他罪名成立不能时的兜底罪名而适用。[11]
（三）敲诈勒索的观点
刑法对敲诈勒索罪采用简单罪状的立法方式，对于何谓敲诈勒索，相关司法解释亦未明确其内涵外延。一般认为，敲诈勒索是一种威胁或要挟行为，即对公私财物的所有者、保管者施加精神强制，造成其心理上一定程度的恐惧，以致不敢拒绝的方法。[12]黑中介行为与敲诈勒索罪最契合，理由有：
1.敲诈勒索罪的主要客体是财产权利。关于敲诈勒索罪的犯罪客体，一般认为是复杂客体，主要客体是财产权利，次要客体是处分财产的意志自由。[13]财产权利是敲诈勒索罪在任何情况下都势必会侵犯的权利。黑中介行为的直接犯罪对象是被害人的财产，唯一犯罪目的是非法获取物质利益，从犯罪客体上，敲诈勒索罪比强迫交易罪、寻衅滋事罪更符合。
2.敲诈勒索罪的行为是复合行为。敲诈勒索罪的威胁或要挟行为是手段行为，索财行为是目的行为。黑中介对租户实施强迫、寻衅滋事等各种威胁行为，继而实施勒索钱财的行为，其犯罪过程也是复合行为，敲诈勒索罪完全可以将其行为过程全部涵盖和评价。
3.敲诈勒索罪的手段主要是威胁或要挟，但也包括暴力手段。在敲诈勒索罪的手段行为上，立法没有明确规定，按照理论界的通说，主要为威胁、要挟。所谓威胁的手段，是指以将要对被害人实施暴力、破坏其名誉或毁坏其财产等相威胁；所谓要挟的手段，是指利用对方的困境或弱点，迫使被害人交付财物的行为。[14]威胁、要挟的内容多种多样，只要是以损害他人生命、身体、自由、名誉、财产及其他利益相威胁，迫使被害人就范的方式，都可以成为恐吓的内容，其目的是最大限度地造成被害人心理上的恐惧，行为上当然也包括暴力的方法，只是在程度上相对较轻。[15]因此，敲诈勒索罪完全可以涵盖黑中介实施的程度较轻的暴力行为。
通过综合分析强迫交易罪、寻衅滋事罪和敲诈勒索罪的各自构成要件，尤其是比较3个罪名所侵害的法益、犯罪客观方面和主观方面的不同，笔者认为威胁型房屋黑中介行为应当认定构成敲诈勒索罪。
四、房屋黑中介犯罪中的恶势力认定
扫黑除恶专项斗争侧重重点打击，聚焦涉黑涉恶问题突出的重点地区、重点行业和重点领域。房屋中介属于扫黑除恶专项斗争重点关注的行业之一。在审理房屋黑中介犯罪案件时，必须准确认定恶势力，防止人为拔高或者降低认定标准。
（一）房屋黑中介犯罪主要涉及软暴力行为
黑中介犯罪主要涉嫌敲诈勒索罪，手段具有一定强迫性。就强迫性程度来说，从重到轻分为暴力、威胁（胁迫）、要挟3个层次。威胁（胁迫）行为的本质特征在于使他人产生精神上的强制或恐惧。在我国刑法中，不同罪名的威胁（胁迫）的强迫程度是有差别的。敲诈勒索罪中的威胁主要指对被害人实施威逼、恐吓等精神强制手段，敲诈勒索罪中的要挟是指进行一般性的精神强制。无论是采取威胁（胁迫）还是要挟手段，都不是具体、现实的暴力。[16]事实上房屋黑中介犯罪团伙也极少直接采取现实的暴力手段，至多采取暴力威胁，而更多的是米取辱骂、滋扰、纠缠、围堵等一般性的精神强制手段。根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于办理黑恶势力犯罪案件若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）和《关于办理实施“软暴力”的刑事案件若干问题的意见》，房屋黑中介犯罪团伙惯用的上述精神强制手段属于软暴力。软暴力是与传统通过有形物理力所实施的暴力相对应的暴力形式，[17]是针对被害人的心理进行干扰，对精神进行影响，使对方产生心理恐慌的强迫手段，本质在于通过软暴力的形式对被害人形成心理强制。软暴力亦能造成严重的社会危害。
（二）以软暴力行为认定房屋黑中介犯罪团伙的恶势力性质
《指导意见》对依法惩处恶势力犯罪，特别是惩处黑恶势力利用软暴力实施的犯罪，作出明确规定，强调对恶势力犯罪案件要区别于普通刑事案件，充分运用刑法总则关于共同犯罪和犯罪集团的规定，依法从严惩处。这意味着恶势力这一定性具有了半正式制度的属性。[18]为与恶势力载入规范性文件的措施相配套，《指导意见》明确使用了软暴力的提法，并规定了软暴力的各项特征。一般认为，软暴力手段属于《指导意见》第14条关于恶势力规定中的“其他手段”。软暴力是一个含义丰富、包容性强的司法惯常用语。为准确惩治黑恶犯罪，不枉不纵，确保案件符合法治原则的要求，需要明确软暴力的标准，统一裁判尺度。虽然《指导意见》关于黑恶势力利用软暴力犯罪的规定并没有明确软暴力与暴力性手段之间的关系，但普遍观点认为，相对于传统的硬暴力，软暴力本质上依然是暴力威胁的一种表现形式。[19]软暴力犯罪以有形的硬暴力为后盾，软暴力的心理强制力、实际威慑力，是以暴力随时付诸实施为条件的，恶势力利用软暴力实施的犯罪，仍须以暴力性手段为基础。[20]否则，认定软暴力最关键的判断标准——形成心理强制，就缺乏明确的、统一的客观尺度，成为单纯对被害人主观情况的判断。事实上，虽然房屋黑中介犯罪常常涉及恶势力犯罪，但在已决判例中，并非所有房屋黑中介案件都被认定涉恶。在定性标准上，仍然是以存在肢体冲突等直接暴力，或言语等方面明确的暴力威胁，至少是有暴力威胁支撑的软暴力，作为底线标准，来认定案件是否发展为恶势力犯罪的。
【注释】
作者单位：北京市第三中级人民法院
[1]吴允锋：“罪群式经济犯罪规范与体系解释”，载《江西社会科学》2009年第2期。
[2]张勇：“强迫交易及其关联罪的体系解释：以酒托案为例”，载《中国刑事杂志》2011年第5期。
[3]吴学斌、郑佳：“强迫交易罪适用中的几个问题”，载《人民检察》2007年第7期。
[4]高肃：“论强迫交易罪客体的再界定”，载《湖北警官学院学报》2012年第3期。
[5]马效红、吉波涛：“新论强迫交易罪犯罪构成的几点思考——基于对三起强迫交易案件的分析”，载《辽宁经济管理干部学院学报》2015年第6期。
[6]王胜华：“对强迫交易罪之‘强迫交易’的多维解构”，载《贵州警官职业学院学报》2013年第4期。
[7]汪红飞：“寻衅滋事罪法理探究”，载《河南科技大学学报》2018年第10期。
[8]耿振善、魏景峰：“寻衅滋事罪的司法适用困境与立法架构”，载《人民法治》2018年第7期。
[9]王良顺：“寻衅滋事罪废止论”，载《法商研究》2005年第4期。
[10]张维、黄佳宇：“寻衅滋事罪司法困境之评析”，载《法学杂志》2011年第5期。
[11]樊华中：“寻衅滋事罪规范内的追问与规范外的反思——以随意殴打型切入分析”，载《中国刑事杂志》2011年第8期；张训：“口袋罪视域下的寻衅滋事罪研究”，载《政治与法律》2013年第3期；江国华、梅扬：“论‘口袋罪’的治理——以寻衅滋事罪为例”，载《桂海论坛》2014年第3期；陈小炜：“论寻衅滋事罪‘口袋’属性的限制和消减”，载《政法论丛》2018年第6期。
[12]王作富主编：《刑法分则实务研究》（中），中国方正出版社2013年版，第1018页。
[13]***文：“论敲诈勒索罪的准确适用——以威胁行为与索财行为的双重违法为基础”，载《法治研究》2017年第5期。
[14]张瑞军、吴少瑞：“敲诈勒索罪犯罪手段研究”，载《内蒙古师范大学学报》2011年第4期。
[15]何仁利、李洁：“交易型犯罪的甄别”，载《人民司法》2017年第5期。
[16]张勇：“强迫交易及其关联罪的体系解释：以酒托案为例”，载《中国刑事杂志》2011年第5期。
[17]卢建平：“软暴力犯罪的现象、特征与惩治对策”，载《中国刑事杂志》2018年第3期。
[18]黄京平：“恶势力及其软暴力犯罪探微”，载《中国刑事杂志》2018年第3期。
[19]林乔、王引、任平：“黑社会性质组织犯罪中‘软暴力’的认定”，载《人民司法》2018年第10期。
[20]黄京平：“黑恶势力利用‘软暴力’犯罪的若干问题”，载《北京联合大学学报（人文社会科学版）》2018年第2期。
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